DIREITO CIVIL- USUCAPIÃO.

O instituto da usucapião deriva do antigo instituto da usucapio latina. Desde a antiguidade é considerada pelos juristas como meio de aquisição da propriedade a título originário.

Os latinos individuaram, simplesmente, cinco requisitos fundamentais (os chamados "essentialia"), para que possa haver usucapião.

Em particular, na usucapião de bens imóveis, os juristas individuavam tais requisitos em:

res habilis - titulus - fides - possessio - tempus. 

 

RES HABILIS. É sem sombra de dúvidas que a res usucapienda, em outras palavras, o imóvel que se quer adquirir, deve possuir tal característica, ou seja, ser usucapível. Não se trata de um simples formalismo lexical, a partir do momento que nem todos os imóveis são passíveis de usucapião. Pensemos, por exemplo, nos bens de pertencentes ao Estado, como a praia, o mar, os parques nacionais, etc. É claro que qualquer domínio sobre esses bens é ilegítima e não permite nenhuma aquisição por usucapião. Estacionar o trailer por 20 (vinte) anos em uma praia protegida, não permite que o proprietário do trailer considere a praia como sua. Portanto, a res deve ser idônea para ser usucapida.O exemplo mais clássico e de grande valor jurisprudencial é do terreno agrícola, cujo proprietário velho tenha morrido, e nos 20 (vinte) anos sucessivos, o terreno tenha sido cultivado pelo vizinho, na inérica dos herdeiros. Em tal hipótese, a res, ou seja o terreno, é perfeitamente usucapível.

TITULUS. A lei requer a presença de um título para que ocorra a aquisição por usucapião, em outras palavras, um elemente abstratamente idôneo para a transferência da propriedade. É claro que não se trata de um ato de compra e venda, no qual faltaria, por isso mesmo, o requisito para a usucapião e a aquisição se aperfeiçoaria a título derivado, e não mais a título originário.

O título será dado por qualquer ato, negócio ou fato "abstratamente" idôneo (então, somente como circunstância acessória ou  suplementar) para a transferência da propriedade.

 

FIDES. O elemento da fides, ou seja, da boa-fé é determinante para a aquisição da propriedade. A boa-fé é a única que faz decorrer o prazo legítimo para a usucapião. A mesma ocorrerá só e exclusivamente se o possessor tiver possuído em boa-fé ex tunc, em outras palavras, desde o princípio. Se assim não ocorrer, a má-fé interrompe o prazo para a usucapião, o qual iniciará a decorrer novamente a partir do momento em que cessar a má-fé. Então, não se trata de suspensão e nova decorrência que se acrescenta à primeira, mas de uma verdadeira e própria interrupção e de um novo prazo. A lei estabelece alguns efeitos específicos aos possessores em má-fé, como a restituição dos frutos, in natura ou em bens fungíveis, como o dinheiro.

 

POSSESSIO. O requisito da posse é o elemento mais importante que determina a aquisição por usucapião. Para iniciar a usucapir um imóvel, é necessário possuí-lo. A posse, segundo o art. 1140 do Código Civil, é a posse de fato que se exercita sobre um bem, que corresponda ao direito de propriedade. A correspondência, como é óbvio, é somente de fato, uma vez que o possessor só tem o corpus, e não o animus. Então, enquanto o possessor tem um bem na sua esfera de propriedade, o proprietário tem o bem em sentido absoluto, e o possui além da sua esfera de propriedade, e a exercita, mesmo se a posse material encontra-se nas mãos de outra pessoa. Pensemos no caso do proprietário de uma casa e de um inquilino, ou no proprietário de um terreno ou num arrendatário ou agricultor. O possessor deve comportar-se "uti dominus", ou seja, como se fosse o proprietário e deve convencer os outros de tal idéia.

Os latinos individualizaram, no interior da posse, três requisitos essenciais para que a mesma posse seja qualificada para os fins da usucapião. A posse deve ser "nec vi, nec clam, nec precario". Nec vi: ou seja, a posse deve se iniciar sem o uso da força ou violência. Pensemos no caso de uma extorsão. A posse deve ser pacífica e sem oposições violentas. Nec clam: a posse não pode ser clandestina, vale dizer que não deve ser oculta, mas evidente a todos, de tal modo que qualquer pessoa pode se opor licitamente.

Nec precario: a posse não pode ser temporária, isto é, previamente estabelecida no tempo e, então, desde a sua origem, não pode ser vinculada e limitada no tempo. Pensemos no contrato de aluguel com duração de 20 (vinte) anos. Uma vez estabelecido que a posse teve início legitimamente, sem má-fé, em um imóvel usucapível, com um título idôneo, basta verificar que seja passado o prazo prescrito pela lei.

 

TEMPUS. O tempo, prescrito pela lei para a usucapião, é de 20 (vinte) anos (salvo os casos de usucapião especial, ex art. 1159 CC). Não podem ter ocorrido interrupções, pois em caso contrário, o prazo começaria a decorrer, novamente, quando cessasse a interrupção. A única exceção admitida pelo ordenamento jurídico verifica-se no caso da substituição subjetiva, ou seja, é admitida a aquisição por usucapião na hipótese em que o primeiro possessor falece e o seu herdeiro continua a posse por sua conta, por 20 (vinte) anos ininterruptos.

Outro requisito, estranho e passivo, no sentido que não advém do possessor, mas externamente, é que o proprietário deve comportar-se de modo decididamente omissivo. A lei requer que o proprietário permaneça inerte por 20 (vinte) anos e abandone totalmente o imóvel, não realizando alterações, melhorias, decorações e outros, como expressão direta do direito de propriedade.

Naturalmente, não é necessário que o proprietário aja pessoalmente. Basta que o ato ou a atividade realizada sejam as expressões da sua vontade e do seu direito de propriedade. Por exemplo, podemos citar o caso do proprietário ancião que encarrega a outros a limpeza da propriedade. Ou o caso do proprietário do apartamento que delega a uma empresa o dever de pintar as paredes.

A ratio da norma, prevista pelo art. 1156, do CC, é constituída pelo fato que o legislador prefira "entregar" a propriedade a quem lhe demonstra interesse. Ou seja, o bem é entregue a quem lhe cuida, o melhore, conserve as suas qualidades, etc. como se proprietário fosse, sendo que o verdadeiro proprietário se mostra desinteressado, deixando que o bem pereça, se desfaça, se corroa, prejudicando a sua essência.

A ação deve ser proposta judicialmente, com notificação do ato de citação àquele ou àqueles que resultem proprietários no momento do decurso do prazo de 20 (vinte) anos. A competência territorial é dada ao Tribunal do lugar onde se encontra o imóvel. É uma competência funcional e exclusiva do Tribunal. Não se pode propor a ação perante o Juiz do juizado de pequenas causas, alegando que o valor do terreno é inferior a €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros).

A prova da posse pode ser feita através de qualquer meio, até testemunhal. O juiz decide com uma sentença a qual produz, uma vez transcrita, os efeitos de uma aquisição regular da propriedade, porém a título originário em vez de derivado.